Vidéo. Investir à l’île Maurice : résidence par l’immobilier, résidence permanente et fiscalité

Acheter une villa en PDS pour obtenir un titre de séjour, viser la résidence permanente de 20 ans, profiter d’un impôt plafonné et d’une absence de droits de succession locaux : l’île Maurice séduit les investisseurs. Mais la loi de finances 2026, la convention fiscale de 1980 et le droit successoral français changent la lecture du dossier. Voici ce qu’il faut vérifier avant de signer.

L’île Maurice n’attire pas seulement les retraités en quête de soleil. Depuis l’ouverture encadrée du marché immobilier aux étrangers, elle est devenue une destination d’investissement à part entière pour les familles françaises aisées, les chefs d’entreprise qui préparent une cession et les cadres qui veulent un point d’ancrage entre l’Europe, l’Afrique et l’Asie. Le principe est simple en apparence : un achat immobilier dans un programme agréé donne droit à un titre de séjour. La réalité patrimoniale est plus subtile, car trois systèmes juridiques se superposent : le droit mauricien de l’immigration, la fiscalité mauricienne et le droit fiscal et successoral français. Decaux Assurances, courtier indépendant immatriculé à l’ORIAS et installé à Neuilly-sur-Seine, accompagne les Français qui s’installent ou investissent à Maurice sur leur protection santé, prévoyance et emprunteur. Ce guide, centré sur l’angle investisseur et patrimonial, passe en revue les 5 blocs à sécuriser avant de signer l’acte d’achat.

1. La résidence par l’acquisition immobilière : IRS, RES, PDS, Smart City et G+2

Les programmes ouverts aux acquéreurs étrangers

Le Non-Citizens (Property Restriction) Act pose un principe de restriction : un étranger ne peut pas acquérir librement un bien immobilier à Maurice. Des exceptions ont été organisées pour attirer les investisseurs. Les IRS (Integrated Resort Scheme) et RES (Real Estate Scheme) ont historiquement permis de vendre des villas de standing dans des domaines sécurisés. Ils ont été remplacés par le PDS, conçu pour des résidences haut de gamme avec services, espaces verts et équipements de loisirs, mais les biens des projets IRS et RES existants restent accessibles à la revente. La Smart City Scheme encadre de grands quartiers mixtes (logements, bureaux, commerces, écoles) : l’EDB recense une vingtaine de sociétés titulaires d’un certificat Smart City. Enfin, un étranger peut acheter un appartement dans un immeuble G+2, avec l’accord préalable de l’EDB, pour un prix d’au moins 6 millions de roupies.

En pratique, la liste des projets agréés est publiée par l’EDB et doit être vérifiée avant toute réservation. Un bien présenté comme « éligible à la résidence » par un intermédiaire doit figurer dans un programme approuvé et atteindre le seuil requis au moment de l’acte : l’éligibilité se juge sur le prix effectivement payé et sur le statut du projet, pas sur une brochure commerciale.

Le seuil de 375 000 USD et ce qu’il ouvre concrètement

Pour les programmes IRS, RES, PDS et Smart City, comme pour les appartements G+2, l’acquisition d’un bien d’au moins 375 000 USD (ou l’équivalent en devise librement convertible) donne droit à un permis de résidence pour l’acquéreur. Le conjoint et les enfants de moins de 24 ans en bénéficient également. Ce permis dure aussi longtemps que la personne reste propriétaire : revendre le bien, c’est en principe perdre le titre attaché. Autre avantage mis en avant par l’EDB : le résident au titre d’un IRS, RES ou PDS est dispensé de permis de travail ou d’Occupation Permit pour investir et travailler à Maurice. Le propriétaire peut aussi louer son bien et rapatrier sans restriction les fonds issus de la location ou de la revente.

Ce statut est donc un titre de résidence, pas une nationalité, et pas encore une résidence permanente. Il n’impose pas de durée minimale de séjour, ce qui convient à ceux qui partagent leur année entre la France et l’océan Indien. Mais ce point a une conséquence directe sur la fiscalité : si vous passez moins de 183 jours à Maurice, vous ne deviendrez pas résident fiscal mauricien, et la France continuera de vous considérer comme résident fiscal français.

Frais et fiscalité de l’acquisition : un paramètre qui bouge

Les droits d’enregistrement et la taxe sur les mutations applicables aux acquisitions de non-citoyens dans les programmes EDB ont été modifiés à plusieurs reprises ces dernières années, et le budget 2026-2027 a annoncé leur réexamen. La loi de finances 2026 a de nouveau ajusté ces taux. Dans ce contexte mouvant, ne vous fiez jamais à un pourcentage lu sur un site commercial : demandez au notaire mauricien un décompte écrit, à jour à la date de l’acte, incluant droits d’enregistrement, frais de notaire, frais de syndic et éventuelles taxes annuelles. Intégrez aussi le risque de change si vous financez en euros un bien libellé en dollars.

Pensez enfin au coût de détention : charges du domaine, gestion locative si vous louez en votre absence, entretien lié au climat tropical et assurance du bien. Un rendement locatif affiché par un promoteur se juge toujours net de ces frais et de la fiscalité, à Maurice comme en France.

2. Du permis de résidence à la résidence permanente de 20 ans

Retraités, investisseurs, travailleurs à distance : les autres portes d’entrée

Le permis de retraité non-citoyen s’adresse aux personnes de 50 ans et plus. Selon le portail officiel de l’EDB, il faut justifier d’un revenu garanti d’au moins 2 000 USD par mois (ou d’un montant de 24 000 USD par an) et transférer chaque année des fonds équivalents sur un compte bancaire local. Le titre est valable 10 ans, renouvelable. Son titulaire peut investir dans une entreprise, à condition de ne pas y être salarié. L’Occupation Permit investisseur, lui, suppose un investissement dans une activité commerciale et des seuils de chiffre d’affaires pour le renouvellement ; le budget 2026-2027 a fixé l’investissement initial à 100 000 USD et relevé les objectifs de chiffre d’affaires à partir de la troisième et de la cinquième année.

Le Premium Visa, ouvert notamment aux ressortissants français, permet de séjourner jusqu’à un an, renouvelable, pour des séjours longs, une retraite ou du travail à distance, à condition que les revenus proviennent de l’étranger et que le demandeur dispose d’une assurance voyage et santé couvrant la période. Enfin, la loi de finances 2026 a créé un Golden Visa pour les investisseurs qui placent au moins 1 million USD dans des secteurs à forte valeur ajoutée au cours de leur première année : il donne accès, après l’investissement, à une demande de résidence permanente et s’accompagne d’avantages fiscaux alignés sur ceux du Premium Visa.

La résidence permanente (PRP) : 20 ans, sous conditions strictes

Le Permanent Residence Permit est un titre de 20 ans, renouvelable pour 20 ans, qui permet de vivre et de travailler librement à Maurice. Il n’est pas accordé du seul fait d’un achat immobilier : il faut avoir détenu pendant au moins 5 ans l’un des titres éligibles et remplir un critère économique. Pour un retraité, il s’agit d’avoir transféré au moins 200 000 USD sur les 5 années précédant la demande. Pour un investisseur, le portail officiel exige un chiffre d’affaires annuel d’au moins 15 millions de roupies sur 5 ans, ou 75 millions cumulés. Pour un professionnel salarié, un salaire mensuel de base d’au moins 400 000 roupies pendant 5 ans. La demande doit être déposée au plus tard 6 mois après avoir rempli les critères.

Le conjoint, les enfants et les parents à charge peuvent obtenir un PRP. Pour une famille qui veut s’installer durablement, le calendrier doit donc être pensé dès le départ : un statut de retraité ou d’investisseur bien documenté pendant 5 ans vaut souvent mieux qu’une succession de titres courts.

Quel parcours selon votre profil d’investisseur ?

Trois profils reviennent souvent dans nos échanges. Le retraité aisé qui veut passer l’hiver austral à Maurice combine généralement l’achat d’une villa en PDS, qui lui donne un titre sans contrainte de présence, et, s’il envisage une installation définitive, le statut de retraité qui ouvre la voie au PRP. Le chef d’entreprise qui prépare une cession doit d’abord traiter la question de l’exit tax et de la date de départ, avant de choisir entre un titre d’investisseur et un achat immobilier. Enfin, le cadre en télétravail commence souvent par le Premium Visa pour tester la vie sur place, avant d’acheter. Dans tous les cas, le titre de séjour ne règle ni la résidence fiscale, ni la couverture santé, ni la transmission : ce sont trois chantiers distincts, qui doivent avancer en parallèle et avec des conseils différents (avocat en immigration, fiscaliste, notaire, courtier).

3. Fiscalité mauricienne : barème 2026, rapatriement des revenus et succession

Le barème 2026 et la fin de la Fair Share Contribution

Maurice a profondément simplifié l’impôt sur le revenu des personnes physiques. Le budget 2025-2026 avait ramené le barème à trois tranches (0 %, 10 % et 20 %) et créé une Fair Share Contribution sur les très hauts revenus, dividendes compris. Le budget 2026-2027, traduit dans le Finance Act 2026, a supprimé cette contribution et l’a remplacée par une tranche à 35 % applicable à la fraction du revenu imposable supérieure à 12 millions de roupies, à compter de l’année fiscale ouverte le 1er juillet 2026. Pour la très grande majorité des retraités et investisseurs français, le taux marginal reste donc de 20 %. Côté indirect, la TVA mauricienne est de 15 %, et l’impôt sur les sociétés de droit commun de 15 % également. Il n’existe pas d’impôt sur les plus-values en tant que tel, mais les ventes immobilières supportent des droits et taxes de mutation.

Revenus étrangers : le principe du rapatriement

Un résident fiscal mauricien est en principe imposable sur ses revenus de source mauricienne et sur ses revenus de source étrangère lorsqu’ils sont rapatriés à Maurice. Ce principe, rappelé par l’administration fiscale mauricienne (MRA), est au cœur des stratégies patrimoniales : des revenus financiers laissés sur un compte en Europe ne sont pas, en principe, taxés à Maurice tant qu’ils n’y sont pas transférés. Pour les titulaires du Premium Visa et, désormais, du Golden Visa, la loi prévoit des règles spécifiques : les revenus d’un emploi étranger ne sont taxés que s’ils sont rapatriés, et les dépenses réglées sur place avec une carte étrangère ne sont pas assimilées à un rapatriement. Attention toutefois à l’effet miroir côté français : un revenu non imposé à Maurice peut redevenir imposable en France, comme nous le verrons avec la convention fiscale.

Pas de droits de succession à Maurice… mais une réserve héréditaire

Maurice ne prélève ni droits de succession, ni droits de donation, ni impôt sur la fortune. Ce point, souvent mis en avant, doit être nuancé à deux niveaux. D’abord, le Code civil mauricien, inspiré du droit français, connaît une réserve héréditaire au profit des enfants : une personne ne peut pas disposer librement de la totalité de ses biens situés à Maurice par testament. Ensuite, et surtout, l’absence d’impôt mauricien ne protège pas de l’impôt français. Pour une famille dont les enfants vivent en France, la transmission doit être pensée en droit français, pas seulement en droit mauricien.

4. Convention France–Maurice : ce qui reste imposable en France

Retraites, revenus fonciers, dividendes : la répartition prévue par la convention

La convention fiscale franco-mauricienne, en vigueur depuis 1982 et modifiée en 2011 sur l’échange de renseignements, répartit le droit d’imposer selon la nature des revenus. Les pensions versées en application de la législation de sécurité sociale restent imposables uniquement en France. Les autres pensions liées à un emploi antérieur sont imposables dans l’État de résidence, c’est-à-dire à Maurice pour un résident mauricien, avec une réserve essentielle : si ces revenus ne sont pas assujettis à l’impôt à Maurice selon sa législation, par exemple parce qu’ils ne sont pas rapatriés, ils redeviennent imposables en France. Les pensions publiques (fonctionnaires) restent imposables en France. Les loyers d’un bien situé en France restent imposables en France, et les dividendes de source française supportent une retenue à la source limitée par la convention.

La résidence fiscale française ne se quitte pas en achetant une villa

L’article 4B du Code général des impôts considère comme résident fiscal français la personne dont le foyer ou le lieu de séjour principal, l’activité professionnelle principale ou le centre des intérêts économiques se trouve en France. Un propriétaire en PDS qui garde sa famille, son entreprise ou l’essentiel de son patrimoine en France reste, en pratique, résident français, imposable en France sur ses revenus mondiaux. En cas de double résidence, la convention prévoit des critères de départage (foyer permanent, centre des intérêts vitaux, séjour habituel, nationalité). Pour les dirigeants et détenteurs de portefeuilles importants, le transfert de domicile hors de France peut en outre déclencher l’exit tax sur les plus-values latentes : un audit avec un avocat fiscaliste est indispensable avant le départ.

Succession : le vrai point de vigilance des familles françaises

Faute de convention successorale, la France applique son droit interne. Selon l’article 750 ter du CGI, lorsque l’héritier ou le donataire est domicilié fiscalement en France et l’a été au moins 6 années au cours des 10 dernières, les biens reçus sont taxables en France, qu’ils soient situés en France ou à l’étranger, même si le défunt vivait à Maurice. Autrement dit, une villa mauricienne transmise à des enfants installés à Paris supportera en principe les droits de succession français, au barème en ligne directe. Il faut donc organiser la transmission (démembrement, assurance-vie, structuration de la détention) en amont, avec un notaire compétent dans les deux droits.

La question se pose aussi en sens inverse. Si vos enfants vivent eux-mêmes à l’étranger depuis plusieurs années, les biens situés en France restent taxables en France, mais les biens mauriciens peuvent, selon leur situation, échapper aux droits français. Chaque configuration familiale est différente : la résidence de chaque héritier, la localisation de chaque actif et le mode de détention (en direct ou via une société) doivent être cartographiés. C’est aussi le moment de vérifier les clauses bénéficiaires de vos contrats d’assurance-vie et de prévoyance, souvent rédigées des années avant le projet mauricien.

5. Santé haut de gamme et protection du patrimoine

Public, privé et évacuation sanitaire

Selon le portail officiel de résidence de l’EDB, le réseau public s’appuie sur cinq hôpitaux régionaux et des établissements spécialisés (cardiologie, oncologie, ophtalmologie), avec un service d’urgence SAMU national. Le secteur privé compte 29 cliniques et centres spécialisés, prisés des expatriés pour leurs délais courts. Pour les pathologies les plus lourdes ou certaines spécialités de pointe, un transfert vers La Réunion, l’Afrique du Sud ou l’Europe peut être nécessaire : c’est précisément là que se jouent les montants les plus élevés. Une assurance santé expatrié au 1er euro doit donc inclure l’évacuation sanitaire et le rapatriement, et couvrir vos séjours en France si vous y passez plusieurs mois par an.

CFE, 1er euro, zone de couverture : bien calibrer le contrat

La CFE (Caisse des Français de l’Étranger) permet de conserver un lien avec la Sécurité sociale française, utile en cas de retour. Une complémentaire CFE ou un contrat au 1er euro prend ensuite le relais sur les tarifs du privé. Trois paramètres sont décisifs pour un profil patrimonial : la zone de couverture (monde hors États-Unis, ou monde entier si vous voyagez), les limites d’âge à l’adhésion (souscrire avant 60-65 ans élargit nettement les options) et le questionnaire médical, qui conditionne la prise en charge des pathologies préexistantes. Rappelons que le Premium Visa exige une assurance santé couvrant la durée du séjour : l’attestation doit être prête avant le dépôt du dossier.

Prévoyance, emprunt et biens restés en France

Un investissement à Maurice se finance souvent en partie à crédit, en France ou sur place. Un prêt pour expatrié impose une assurance emprunteur compatible avec la résidence à l’étranger et les pratiques sportives (plongée, kitesurf). La prévoyance individuelle protège la famille en cas de décès ou d’invalidité, un enjeu d’autant plus fort que la succession sera taxée en France. Si vous conservez une résidence en France, une assurance PNO la protège pendant vos absences. À Maurice, l’assurance habitation locale doit couvrir les cyclones et les dégâts des eaux, risques majeurs de l’île. En cas de sinistre, c’est votre assureur qui instruit et indemnise ; notre rôle de courtier est de vous accompagner dans la déclaration et le suivi.

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