Vidéo. IFI et expatriés : ce qui reste imposable en France pour les non-résidents

Partir vivre à l’étranger ne fait pas disparaître l’impôt sur la fortune immobilière. Un appartement à Paris, une maison de famille, des parts de SCI ou de SCPI peuvent suffire à franchir le seuil de 1,3 million d’euros. Voici ce qui reste taxable en France, ce qui en sort, et comment un non-résident déclare son IFI.

Beaucoup d’expatriés pensent qu’en quittant la France, ils quittent aussi l’impôt sur la fortune immobilière. C’est inexact : l’IFI suit l’immobilier situé en France, quel que soit le pays de résidence de son propriétaire. Un cadre installé à l’étranger qui conserve sa résidence parisienne et un investissement locatif, une retraitée qui garde la maison de famille et des parts de SCPI, un entrepreneur qui détient une SCI patrimoniale : tous peuvent rester redevables. Decaux Assurances, courtier indépendant immatriculé à l’ORIAS et installé à Neuilly-sur-Seine, accompagne des expatriés propriétaires en France pour l’assurance de leurs biens et de leurs crédits. Voici les règles à connaître, vérifiées sur les sources officielles, pour déclarer juste et éviter les mauvaises surprises.

1. Expatrié : êtes-vous concerné par l’IFI ?

Le seuil de 1,3 million, apprécié au 1er janvier

L’IFI est dû par les personnes dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier de l’année d’imposition. Le seuil s’entend après déduction des dettes admises et s’apprécie pour l’ensemble du foyer fiscal au sens large : contribuable, conjoint ou partenaire de Pacs, concubin notoire, et enfants mineurs dont ils administrent les biens. Des époux séparés de biens qui ne vivent pas sous le même toit sont en revanche imposés séparément. Chaque année, c’est la photographie du patrimoine au 1er janvier qui compte : un bien vendu le 2 janvier est encore taxable pour l’année en cours, un bien acheté le 31 décembre aussi.

Ce principe a une conséquence pratique pour les couples dont l’un des membres est resté en France et l’autre est parti. La composition du foyer IFI ne suit pas toujours celle du foyer d’impôt sur le revenu, et la situation fiscale de chacun doit être analysée. Si l’un des conjoints est resté résident de France, ce sont les règles des résidents, beaucoup plus larges, qui peuvent s’appliquer à son patrimoine mondial.

Prenons un exemple simple. Un couple s’installe à l’étranger et conserve un appartement parisien estimé à 1,2 million d’euros, ainsi qu’un studio loué en province estimé à 250 000 €, sur lequel il reste 100 000 € de crédit. Le patrimoine immobilier net situé en France atteint 1 350 000 € au 1er janvier : le couple est redevable de l’IFI, alors même que sa résidence à l’étranger, peut-être de valeur supérieure, n’est pas comptée. À l’inverse, un expatrié dont la seule attache immobilière française est une résidence secondaire de 600 000 € reste largement sous le seuil. Tout dépend de la valeur des biens français et des dettes qui s’y rattachent.

Non-résident : seul l’immobilier situé en France compte

Une personne fiscalement domiciliée hors de France n’est imposable qu’à raison de ses biens et droits immobiliers situés en France, et de ses parts ou actions de sociétés, françaises ou étrangères, pour la fraction de leur valeur représentative de ces biens français. Une maison à Lisbonne, un appartement à Singapour ou des parts d’une société immobilière détenant uniquement des biens étrangers n’entrent donc pas dans le calcul. Exception notable relevée par l’administration : les Français domiciliés fiscalement à Monaco restent redevables de l’IFI dans les mêmes conditions que les résidents de France.

La qualité de non-résident se détermine d’abord selon le droit français (foyer, lieu de séjour principal, activité professionnelle principale, centre des intérêts économiques), puis, en cas de double résidence, selon la convention fiscale conclue avec le pays d’accueil. Certaines conventions comportent des clauses sur la fortune qui peuvent modifier la répartition du droit d’imposer, notamment pour les parts de sociétés. Il faut donc toujours lire l’IFI « sous réserve des conventions internationales ». Ces informations sont générales ; rapprochez-vous d’un conseiller fiscal pour valider votre résidence et l’effet de la convention applicable.

2. Quels biens entrent dans l’assiette d’un non-résident

Ce qui entre dans le calcul

La liste officielle est large : maisons, appartements et leurs dépendances (garages, caves, parkings), qu’ils soient occupés, loués ou vacants ; immeubles en construction au 1er janvier ; terrains à bâtir et terres agricoles ; bois et forêts, sous réserve d’exonérations partielles ; droits immobiliers comme l’usufruit ou le droit d’usage et d’habitation. Pour un non-résident, la question est toujours la même : le bien est-il situé en France ? Si oui, il entre dans l’assiette pour sa valeur vénale au 1er janvier, c’est-à-dire le prix qu’on pourrait en obtenir sur le marché.

L’immobilier détenu indirectement est également visé. Les parts de SCI, de SCPI ou d’OPCI, et plus largement de toute société ou organisme détenant de l’immobilier, sont imposables à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens immobiliers français. Pour une SCPI investie en France et à l’étranger, seule la quote-part française compte pour un non-résident. Les biens placés dans un trust ou transférés en fiducie sont aussi pris en compte. Enfin, Service-Public rappelle que la fraction de la valeur de rachat des contrats d’assurance-vie rachetables représentative d’actifs immobiliers (unités de compte investies en SCPI, SCI ou OPCI) entre dans l’assiette, de même que les PER sous forme de compte-titres pour leur part immobilière. Pour un non-résident, l’application de cette règle aux seuls actifs immobiliers français mérite une vérification au cas par cas.

En pratique, la difficulté est d’obtenir les bonnes valeurs. Les sociétés de gestion de SCPI et d’OPCI publient en général chaque année une valeur représentative de l’immobilier par part, parfois ventilée entre la France et l’étranger ; demandez-la avant de déclarer. Pour une SCI familiale, il faut reconstituer la valeur vénale des immeubles détenus, déduire la quote-part de dettes de la société qui s’y rapporte, puis appliquer votre pourcentage de détention. Conservez les calculs : en cas de contrôle, c’est à vous de justifier la méthode retenue.

Ce qui en sort, et l’abattement que l’expatrié perd

Les biens immobiliers affectés à l’activité professionnelle du redevable sont exonérés, tout comme, sous conditions, les biens ruraux loués par bail à long terme et les parts de groupements forestiers pour une fraction de leur valeur. L’immobilier détenu indirectement n’est pas pris en compte si vous détenez moins de 10 % du capital de la société propriétaire, ou lorsque les biens sont affectés à l’activité opérationnelle de cette société ou d’une société liée. Ces exclusions supposent de bien documenter la nature de chaque participation.

À l’inverse, un avantage important disparaît souvent avec l’expatriation : l’abattement de 30 % sur la valeur de la résidence principale. Il suppose que le propriétaire occupe le logement à titre de résidence principale au 1er janvier. Un expatrié dont le foyer est à l’étranger n’occupe plus son appartement français à ce titre, même s’il y passe ses vacances ou y a laissé ses meubles. Le bien est alors déclaré pour sa valeur pleine. Pour un appartement parisien de valeur élevée, la différence peut suffire à faire franchir le seuil.

3. Dettes déductibles, barème et décote

Les dettes que l’on peut déduire, et celles que l’on ne peut pas

Le passif déductible doit exister au 1er janvier, être justifié et se rapporter à des actifs imposables. Service-Public cite notamment les emprunts ayant financé l’acquisition des biens ou des parts, les dépenses de travaux d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, certaines dépenses d’entretien et les impositions dues à raison des biens, comme la taxe foncière. Pour un bien détenu via une société, les dettes de la société ne sont prises en compte que pour la quote-part se rapportant aux biens immobiliers. Les impôts dus par l’occupant, ou l’impôt sur le revenu afférent aux loyers, ne sont pas déductibles.

Trois règles anti-optimisation méritent l’attention. Les prêts remboursables in fine ne sont déductibles que de façon dégressive, comme s’ils étaient amortis chaque année. Les prêts consentis par un ascendant, un descendant, un frère ou une sœur ne sont pas déductibles, sauf à justifier du caractère normal des conditions du prêt et de son remboursement effectif. Enfin, lorsque la valeur des actifs taxables dépasse 5 millions d’euros et que les dettes dépassent 60 % de cette valeur, la fraction excédentaire n’est déductible qu’à hauteur de la moitié. Ce dernier point concerne peu d’expatriés, mais il peut surprendre les investisseurs très endettés.

Le barème, la décote et l’absence de plafonnement

Une fois le seuil de 1,3 million franchi, l’impôt se calcule selon un barème progressif qui démarre dès 800 000 € : 0,50 % entre 800 000 € et 1,3 million, 0,70 % jusqu’à 2,57 millions, 1 % jusqu’à 5 millions, 1,25 % jusqu’à 10 millions et 1,50 % au-delà. Une décote atténue l’entrée dans l’impôt pour les patrimoines compris entre 1,3 et 1,4 million : elle est égale à 17 500 € moins 1,25 % de la valeur nette taxable. Les réductions pour dons à certains organismes d’intérêt général restent possibles dans les conditions prévues par la loi.

Service-Public illustre le mécanisme avec un patrimoine net taxable de 1 350 000 € : l’impôt brut est de 2 850 € (0,5 % sur 500 000 € puis 0,7 % sur 50 000 €), la décote de 625 €, soit un IFI de 2 225 €. L’exemple montre que le montant reste modeste juste au-dessus du seuil, mais qu’il progresse vite avec la valeur des biens. Pour un expatrié, l’enjeu tient autant au montant qu’aux obligations déclaratives, dont l’oubli entraîne majorations et intérêts de retard.

Les résidents bénéficient d’un plafonnement : leur IFI est réduit si le total de cet impôt et des impôts sur les revenus de l’année précédente dépasse 75 % de leurs revenus. Ce mécanisme est réservé aux redevables ayant leur domicile fiscal en France. Un non-résident dont les biens rapportent peu, par exemple une résidence secondaire non louée, ne peut donc pas s’en prévaloir. Enfin, la réforme qui devait transformer l’IFI en « impôt sur la fortune improductive », votée en première lecture fin 2025, a été retirée du texte définitif de la loi de finances pour 2026 : l’IFI s’applique toujours selon les règles décrites ici.

4. Déclarer et payer l’IFI depuis l’étranger

Quel formulaire, quel service, quelle date ?

L’IFI est un impôt déclaratif : le redevable estime lui-même la valeur de ses biens et la déclare chaque année. La déclaration en ligne est obligatoire dès lors que l’habitation principale est équipée d’un accès internet. Le non-résident qui dépose une déclaration de revenus coche la rubrique « Impôt sur la fortune immobilière » au début de l’étape 3 de la déclaration en ligne, remplit l’annexe 2042-IFI (nature, localisation et valeur des biens, dettes) et obtient une estimation immédiate. En cas de dépôt papier exceptionnel, l’ensemble est adressé au SIPNR, à Noisy-le-Grand.

Si vous n’avez plus aucun revenu de source française à déclarer mais que votre patrimoine immobilier français dépasse le seuil, vous déposez la déclaration spécifique 2042-IFI-COV accompagnée de ses annexes. La date limite suit le calendrier de la déclaration de revenus des non-résidents : en 2026, elle était fixée au 21 mai pour la déclaration en ligne, selon le calendrier publié par l’administration. Depuis votre départ, c’est le SIPNR qui gère votre IFI, même si vous n’avez plus de revenus français imposables.

L’année du départ demande une attention particulière. Comme le patrimoine s’apprécie au 1er janvier, un contribuable encore résident à cette date déclare son IFI de l’année selon les règles des résidents, y compris sur ses biens étrangers, même s’il part quelques mois plus tard. Les règles des non-résidents ne s’appliquent qu’à partir du 1er janvier suivant le changement de domicile fiscal. Pensez aussi à signaler votre nouvelle adresse à votre centre des finances publiques : l’administration rappelle que, l’année suivant le départ, votre déclaration confirmera votre adresse à l’étranger et que le SIPNR deviendra votre service gestionnaire.

Paiement, représentant fiscal et contrôle

L’IFI se règle à réception de l’avis. Au-delà de 300 €, le paiement doit se faire en ligne sur impots.gouv.fr ou via l’application, depuis un compte bancaire de la zone SEPA. Le prélèvement à l’échéance ou la mensualisation en dix fois sont possibles depuis l’espace particulier. Les personnes domiciliées hors de l’Espace économique européen peuvent être invitées par l’administration à désigner un représentant en France, chargé de recevoir les communications relatives à l’assiette, au recouvrement et au contentieux de leur IFI.

L’administration dispose d’outils d’évaluation, et le service en ligne « Patrim », accessible depuis l’espace personnel, permet de consulter les ventes de biens comparables. Une sous-évaluation manifeste expose à un redressement avec intérêts de retard et majorations. Conservez les éléments qui justifient votre estimation : avis de valeur d’agences, expertises, travaux à prévoir, décote de situation locative. En cas de doute sérieux, un avis d’expert ou de notaire est une dépense utile. Si vous découvrez après coup un oubli, par exemple des parts de SCPI non déclarées ou un bien sous-évalué, une déclaration rectificative spontanée est toujours préférable à une rectification à l’initiative de l’administration : les pénalités sont en principe plus lourdes lorsque l’erreur est relevée lors d’un contrôle. Le même raisonnement vaut pour les années passées non déclarées, que l’administration peut en principe reprendre sur plusieurs années. Ces informations sont générales ; rapprochez-vous d’un conseiller fiscal ou d’un notaire pour valider votre déclaration.

5. Départ, retour, assurances : anticiper

Avant le départ et avant le retour

L’année du départ, faites l’inventaire de ce qui restera en France au 1er janvier suivant et estimez-le sans l’abattement de 30 % si votre résidence principale devient un bien vacant ou loué. Selon les cas, la question de conserver, vendre ou louer se pose différemment : un bien loué est déclaré à sa valeur vénale, avec parfois une décote liée à l’occupation, et génère des revenus fonciers imposables en France. Une donation de la nue-propriété à vos enfants, par exemple, peut modifier la répartition de l’imposition, puisque l’usufruitier déclare en principe le bien pour sa valeur en pleine propriété, sauf exceptions légales. Ces choix ont des conséquences civiles et fiscales durables : ils se préparent avec un notaire.

Au retour, le régime est plus doux : si vous avez été domicilié fiscalement hors de France au cours des cinq années civiles précédentes, vous n’êtes imposé que sur vos biens situés en France jusqu’au 31 décembre de la cinquième année suivant celle du retour. Au-delà, vos biens immobiliers étrangers entrent à leur tour dans l’assiette, sous réserve des conventions. Un expatrié qui possède une résidence à l’étranger a donc intérêt à anticiper cette échéance.

Pensez enfin au pays d’accueil. Certains États taxent eux aussi la fortune ou le patrimoine, parfois de façon mondiale. Lorsqu’une convention fiscale couvre les impôts sur la fortune, elle attribue en général le droit d’imposer les immeubles à l’État où ils sont situés et organise l’élimination de la double imposition ; lorsqu’elle ne les couvre pas, un même bien peut être taxé deux fois. Avant de vous installer dans un pays, demandez à un conseiller local si votre patrimoine français y sera déclarable ou imposable, et conservez la même méthode d’évaluation dans les deux déclarations pour éviter les incohérences.

Assurer un patrimoine immobilier géré à distance

Un bien détenu en France par un expatrié est souvent loué ou inoccupé une partie de l’année. Il doit être couvert en conséquence : l’assurance propriétaire non occupant protège le bailleur contre les sinistres non couverts par l’assurance du locataire et contre sa responsabilité de propriétaire ; si vous gardez un pied-à-terre, une assurance habitation adaptée à une occupation intermittente est nécessaire. Un dégât des eaux découvert tardivement dans un appartement vide est un sinistre classique des propriétaires à distance.

Le crédit immobilier joue un double rôle : sa dette peut réduire l’assiette de l’IFI et, en cas de décès ou d’invalidité, l’assurance de prêt pour expatriés permet à l’assureur de rembourser le capital restant dû. Vérifiez que votre contrat emprunteur reste valable depuis votre pays de résidence, et qu’il couvre les risques liés à votre activité et à vos déplacements. Si vous financez un nouvel investissement, la délégation d’assurance vous permet de comparer au-delà du contrat de groupe de la banque. En cas de sinistre, c’est votre assureur qui instruit le dossier et indemnise ; votre courtier vous accompagne dans les démarches.

Top 5 des erreurs à éviter pour l’IFI d’un expatrié

FAQ — IFI des expatriés et non-résidents : 6 questions clés

N’hésitez pas à solliciter Decaux Assurances pour une étude personnalisée sans frais. Nous adaptons votre assurance propriétaire non occupant, votre assurance habitation et votre assurance de prêt expatrié à un patrimoine géré depuis l’étranger. Courtier indépendant immatriculé à l’ORIAS et installé à Neuilly-sur-Seine.