Vidéo. L’investissement locatif quand on réside à l’étranger : quelle assurance emprunteur ?

Vous résidez à l’étranger et souhaitez réaliser un investissement locatif en France ? Acheter un appartement ou une maison pour le mettre en location peut permettre de développer votre patrimoine tout en bénéficiant de revenus locatifs.

Cependant, lorsqu’un expatrié souscrit un crédit immobilier en France, la question de l’assurance emprunteur peut rapidement devenir un point d’attention. Certaines banques françaises peuvent en effet accepter de financer un projet immobilier porté par un non-résident tout en imposant des conditions spécifiques concernant l’assurance de prêt.

Dans ce contexte, il peut être nécessaire de rechercher une assurance de prêt immobilier adaptée aux expatriés et aux non-résidents.

Qu’est-ce qu’un investissement locatif ?

Un investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier dans le but de le louer à un particulier ou, selon le projet, à une entreprise. Les loyers versés par le locataire permettent de générer des revenus et peuvent contribuer au remboursement des mensualités du crédit immobilier.

Pour un Français résidant à l’étranger, investir dans l’immobilier en France peut également répondre à différents objectifs : se constituer progressivement un patrimoine, préparer un retour en France, diversifier ses investissements ou encore préparer sa retraite.

Contrairement à l’acquisition d’une résidence principale, l’investissement locatif repose donc sur une logique patrimoniale et financière : le bien doit notamment être étudié en fonction de son prix d’acquisition, de son financement, du montant des loyers envisageables et des différentes charges liées à sa détention.

Quels sont les avantages d’un investissement locatif ?

L’investissement locatif présente plusieurs intérêts pour un résident français installé à l’étranger.

1) Percevoir des revenus locatifs

Le premier avantage est évidemment la perception de loyers. Ces revenus peuvent contribuer au remboursement du crédit immobilier et ainsi participer au financement du bien.

Il est toutefois important de ne pas considérer que les loyers couvriront nécessairement l’intégralité des mensualités. La rentabilité réelle d’un investissement dépend notamment du prix d’achat, du niveau des loyers, de la fiscalité, des charges, des périodes éventuelles de vacance locative et du coût du financement.

2) Se constituer un patrimoine immobilier

Le crédit immobilier permet également de financer progressivement l’acquisition d’un actif immobilier. À terme, une fois le crédit remboursé, le propriétaire dispose d’un patrimoine pouvant générer des revenus complémentaires ou être transmis à ses héritiers.

3) Bénéficier d’une fiscalité adaptée au projet

Selon la nature du bien, son emplacement et le mode de location choisi, différents régimes fiscaux peuvent s’appliquer.

La location nue et la location meublée ne sont notamment pas soumises au même régime fiscal. Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) peut, dans certaines situations, présenter un intérêt pour un investisseur.

En revanche, les dispositifs fiscaux évoluent régulièrement. Il convient donc de vérifier les règles applicables au moment de l’investissement et de tenir compte de la situation fiscale particulière du propriétaire qui réside à l’étranger.

4) L’assurance emprunteur est-elle obligatoire pour un investissement locatif ?

En France, la loi n’impose pas systématiquement la souscription d’une assurance emprunteur pour obtenir un crédit immobilier. Mais dans la pratique, les banques demandent généralement une assurance de prêt comme condition d’octroi du financement.

Pour un investissement locatif, le prêteur peut notamment demander une couverture permettant de garantir le remboursement du capital restant dû en cas de décès ou d’invalidité de l’emprunteur.

Les exigences précises dépendent toutefois du profil de l’emprunteur, du montant du financement, de la nature du projet et de la politique de la banque.

Et lorsque l’emprunteur réside à l’étranger ?

La situation peut être plus complexe pour un expatrié ou un non-résident.

Le pays de résidence, la nationalité, la profession exercée, les déplacements professionnels ou encore le niveau de couverture souhaité peuvent avoir une incidence sur l’acceptation du dossier et sur les conditions tarifaires de l’assurance.

Certaines banques peuvent également avoir des exigences particulières concernant les garanties, les exclusions ou le niveau de quotité assuré.

C’est pourquoi un résident à l’étranger qui souhaite financer un investissement locatif en France a intérêt à anticiper la recherche de son assurance emprunteur, idéalement avant la finalisation du financement.

Quelles garanties choisir pour une assurance de prêt immobilier locatif ?

Les garanties demandées dépendent du financement et des exigences du prêteur. Pour un investissement locatif, les garanties décès et invalidité constituent généralement le socle de la couverture.

La garantie Décès (DC)

En cas de décès de l’assuré pendant la période couverte, l’assurance peut prendre en charge, selon les conditions du contrat et la quotité assurée, le remboursement du capital restant dû à la banque.

Cette garantie permet notamment de limiter les conséquences financières du décès pour les co-emprunteurs et les héritiers.

La garantie Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA)

La garantie PTIA intervient lorsque l’assuré se trouve dans une situation d’invalidité particulièrement grave répondant aux conditions prévues au contrat.

Lorsque la garantie est acquise, l’assureur peut prendre en charge le remboursement du capital restant dû, dans les limites prévues par le contrat et selon la quotité assurée.

Les garanties d’invalidité

Selon les exigences de la banque et le profil de l’emprunteur, d’autres garanties peuvent être nécessaires, notamment les garanties d’invalidité permanente totale (IPT) ou d’invalidité permanente partielle (IPP).

Pour un investissement locatif, la couverture recherchée peut être différente de celle d’une résidence principale. Le choix des garanties doit néanmoins être effectué en fonction des exigences de la banque mais aussi de la situation personnelle et professionnelle de l’emprunteur.

Faut-il assurer la perte de revenus locatifs ?

Il est important de distinguer l’assurance emprunteur de l’assurance destinée à couvrir les risques liés à la location.

L’assurance emprunteur protège principalement le remboursement du crédit contre certains événements affectant l’emprunteur, tels que le décès ou l’invalidité selon les garanties souscrites.

Elle ne couvre pas nécessairement les loyers impayés.

Pour protéger les revenus issus de la location, le propriétaire peut étudier d’autres solutions, notamment une assurance loyers impayés (GLI), lorsque les conditions du contrat sont remplies.

Cette distinction est particulièrement importante dans le cadre d’un investissement locatif : les risques liés à l’emprunteur et ceux liés au locataire ne sont pas couverts par les mêmes assurances.

Comment souscrire une assurance de prêt immobilier locatif quand on réside à l’étranger ?

Souscrire une assurance emprunteur lorsque l’on vit à l’étranger nécessite généralement de présenter un dossier plus spécifique qu’un emprunteur résidant en France.

L’assureur peut notamment examiner :

• Votre pays de résidence ;
• Votre nationalité ;
• Votre profession et votre lieu d’exercice ;
• Vos revenus ;
• Le montant et la durée du crédit ;
• La nature du bien financé ;
• Les garanties exigées par la banque ;
• Votre âge au moment de l’adhésion ;
• Les éventuels risques liés à votre pays de résidence ou à votre activité professionnelle.

Il est donc conseillé de comparer plusieurs solutions d’assurance emprunteur expatrié plutôt que de se limiter à la proposition initiale de la banque.

Anticiper l’assurance avant la signature du crédit

Pour un expatrié, l’assurance ne doit pas être considérée comme une formalité à régler au dernier moment.

Les délais de souscription peuvent varier selon la complexité du dossier. Certaines situations peuvent également nécessiter une analyse complémentaire par l’assureur.

Anticiper cette démarche permet donc de vérifier plus sereinement que les garanties proposées correspondent aux exigences de la banque et au besoin de couverture de l’emprunteur.

Comparer les garanties et pas uniquement le prix

Le tarif est un critère important, mais il ne doit pas être le seul élément de comparaison.

Pour choisir une assurance de prêt pour expatrié, il convient notamment de regarder :

• Les garanties incluses ;
• Les exclusions ;
• Les conditions d’indemnisation ;
• Les limites d’âge ;
• Les franchises et délais éventuels ;
• Les conditions liées à la profession ;
• La couverture dans le pays de résidence ;
• La quotité assurée ;
• Le coût total de l’assurance sur la durée du prêt.

Une assurance moins chère peut en effet présenter des garanties ou des conditions moins adaptées à votre situation.

Assurance emprunteur expatrié : ce qu’il faut retenir en conclusion

Résider à l’étranger n’empêche pas nécessairement de réaliser un investissement locatif en France, mais le financement d’un tel projet demande d’anticiper certaines spécificités.

L’assurance emprunteur constitue un élément important du dossier de crédit. Les garanties demandées peuvent notamment comprendre le décès, la PTIA et, selon le profil de l’emprunteur et les exigences de la banque, différentes garanties d’invalidité.

Pour un expatrié, le choix de l’assurance doit également tenir compte du pays de résidence, de la profession exercée et des conditions spécifiques du contrat.

Avant de souscrire votre crédit immobilier, il est donc recommandé d’étudier votre assurance emprunteur suffisamment tôt et de comparer les solutions accessibles aux expatriés et non-résidents.

FAQ – Investissement locatif et assurance emprunteur pour expatriés

Un expatrié peut-il obtenir une assurance de prêt immobilier en France ?

Oui, un expatrié peut souscrire une assurance emprunteur pour financer un bien immobilier en France. L’acceptation du dossier et les conditions de couverture dépendent notamment du pays de résidence, du profil de l’emprunteur, du projet immobilier et des garanties demandées.

Quelle assurance pour un investissement locatif en tant qu’expatrié ?

Il n’existe pas une assurance unique spécifiquement obligatoire pour tous les investissements locatifs réalisés par des expatriés. En pratique, l’assurance emprunteur doit surtout répondre aux exigences de la banque et couvrir les principaux risques prévus au contrat, notamment le décès et, selon les cas, l’invalidité.

L’assurance emprunteur couvre-t-elle les loyers impayés ?

Non, l’assurance emprunteur et l’assurance contre les loyers impayés répondent à deux objectifs différents. L’assurance emprunteur couvre certains événements affectant l’emprunteur, tandis qu’une assurance loyers impayés peut, sous certaines conditions, couvrir le propriétaire contre les défauts de paiement du locataire.

Est-il possible de choisir une assurance autre que celle proposée par la banque ?

Oui. Dans certaines conditions, l’emprunteur peut choisir une assurance externe à la banque, à condition notamment que le contrat présente un niveau de garanties conforme aux exigences du prêteur.

Pourquoi l’assurance de prêt peut-elle être plus complexe pour un expatrié ?

Le pays de résidence, la profession, les déplacements professionnels et les conditions de couverture internationale peuvent notamment être pris en compte dans l’analyse du dossier. C’est pourquoi il est préférable d’anticiper la recherche d’une assurance adaptée avant la mise en place définitive du financement.

Vous êtes expatrié et songez à un investissement locatif en France ? N’hésitez pas à contacter Decaux Assurances qui saura vous guider dans le choix d’une solution adaptée à vos besoins.