La Multirisque Habitation (MRH) couvre l’occupant d’un logement (locataire ou propriétaire occupant) pour les dommages au bâtiment, au mobilier et à la responsabilité civile vie privée. La Propriétaire Non Occupant (PNO) couvre le bailleur pour les risques liés au bien loué (responsabilité de propriétaire, dommages quand le logement est inoccupé, recours contre le locataire défaillant). Pour un propriétaire bailleur, la PNO est indispensable, et elle ne se substitue pas à l’assurance du locataire (MRH locataire). Voici comment articuler les deux et éviter les angles morts.
Vous êtes propriétaire bailleur et hésitez sur l’assurance à souscrire ? Voici notre guide complet pour comprendre la PNO et son articulation avec la MRH du locataire.
MRH : la Multirisque Habitation classique
La MRH est l’assurance de l’occupant d’un logement. Elle couvre :
- Le contenu du logement (mobilier, vêtements, électroménager, biens personnels)
- Les dommages au bâtiment (selon que vous êtes locataire ou propriétaire)
- Les risques locatifs (responsabilité du locataire envers son bailleur)
- La responsabilité civile vie privée (dommages causés aux voisins, aux tiers)
- Les garanties d’assistance (relogement temporaire, dépannage urgence)
Selon le statut, deux variantes :
MRH locataire
Couverture des risques locatifs (incendie, dégâts des eaux, explosion) et des biens personnels. Obligatoire pour tout locataire en France (loi du 6 juillet 1989).
MRH propriétaire occupant
Couverture du bâtiment (le propriétaire est lui-même responsable) + biens personnels + RC vie privée. Non obligatoire mais fortement recommandée.
PNO : la Propriétaire Non Occupant
La PNO est conçue pour le propriétaire bailleur qui loue son bien à un tiers (loueur en nu, en meublé, location saisonnière, location touristique). Elle couvre :
- La responsabilité civile du propriétaire envers les tiers (voisins, passants, le locataire en cas de vice de construction)
- Les dommages au bâtiment non couverts par l’assurance du locataire (dégâts pendant les périodes d’inoccupation, défaut d’assurance du locataire)
- Les recours contre le locataire en cas de dommages causés par sa faute
- La défense juridique en cas de litige avec le locataire ou les voisins
- Les pertes de loyers en cas de sinistre rendant le logement inhabitable (option)
- Les équipements communs (chaudière, ascenseur, etc.) selon les options
Pourquoi la PNO est indispensable pour un bailleur
Trois raisons majeures :
1. Le locataire peut ne pas être assuré
Bien que la MRH locataire soit obligatoire, certains locataires ne souscrivent pas ou laissent leur contrat expirer. En cas de sinistre, le bailleur est seul face aux conséquences sans la PNO.
2. Périodes de vacance locative
Entre deux locataires, le logement est inoccupé et non assuré par un occupant. La PNO maintient une couverture continue (incendie, dégâts des eaux, vol).
3. Responsabilité de propriétaire
En tant que propriétaire, vous êtes responsable :
- Des vices de construction (chute de tuile, fissure structurelle)
- Des équipements défaillants (chaudière qui explose, installation électrique vétuste)
- De la chute d’éléments de la façade ou de la toiture
- Des parties communes en copropriété (en complément de l’assurance immeuble MRI)
Decaux Assurances vous propose une PNO complète (responsabilité, dommages, recours, défense, pertes de loyers) adaptée à votre type de location.
Demander un devis PNO →MRH locataire vs PNO bailleur : tableau comparatif
| Critère | MRH locataire | PNO bailleur |
|---|---|---|
| Souscripteur | Le locataire | Le propriétaire bailleur |
| Caractère obligatoire | Obligatoire (loi 1989) | Non obligatoire mais recommandée |
| Biens couverts | Mobilier locataire + RL | Bâtiment + équipements bailleur |
| RC couverte | Vie privée du locataire | Responsabilité de propriétaire |
| Vacance locative | Pas applicable | Couverture maintenue |
| Recours possible | Contre voisins/tiers | Contre locataire si faute |
| Défense juridique | Vie privée | Litiges location, baux |
Faut-il les deux ou peut-on choisir ?
Les deux assurances sont complémentaires, pas substituables. La MRH du locataire couvre l’occupant et ses biens. La PNO du bailleur couvre le propriétaire et le bâti.
En cas de sinistre, plusieurs scenarios :
- Sinistre causé par le locataire : sa MRH paie en premier. Si insuffisante ou inexistante : PNO du bailleur prend le relais.
- Sinistre causé par un défaut du bâti (vice caché, vétusté) : PNO du bailleur intervient.
- Sinistre pendant vacance : seule la PNO peut intervenir.
- Sinistre dans les parties communes : l’assurance copropriété MRI ou la PNO complémentaire.
Cas particuliers de la location
Location saisonnière (Airbnb, gîtes)
Nécessite une PNO spécifique location courte durée couvrant les rotations fréquentes de locataires, le mobilier loué, les éventuels actes de vandalisme. Certaines plateformes proposent une assurance partenaire mais elle est souvent insuffisante : la PNO reste indispensable.
Location meublée
Nécessite une PNO incluant la garantie mobilier du propriétaire (mis à disposition du locataire). Distincte du mobilier personnel du locataire (sa MRH).
Location à un professionnel (bail commercial)
PNO commerciale spécifique. Le locataire (entreprise) souscrit une MRP avec garantie risques locatifs. La PNO complète sur les risques de propriétaire.
Bail à des étudiants ou colocataires
Chaque colocataire doit avoir sa propre MRH (ou attestation collective). PNO bailleur + vérification des attestations à chaque renouvellement.
Location nue, meublée, saisonnière, commerciale : Decaux Assurances adapte votre PNO à votre type de location et vos exigences.
Demander un devis →FAQ : MRH vs PNO
La PNO est-elle obligatoire pour un propriétaire bailleur ?
Pas légalement, sauf si le bien est en copropriété (loi ALUR du 24 mars 2014 : la PNO est obligatoire pour les propriétaires en copropriété, qu’ils occupent ou non leur bien). Pour un bien individuel loué, la PNO n’est pas obligatoire mais elle est fortement recommandée.
Si mon locataire est assuré, ai-je quand même besoin d’une PNO ?
Oui. La MRH du locataire couvre ses biens et sa responsabilité. La PNO couvre la responsabilité du propriétaire (vices de construction, équipements défaillants, chute d’éléments) et les périodes de vacance locative. Les deux sont complémentaires.
Que se passe-t-il si mon locataire n’a pas d’assurance ?
Le locataire est en infraction légale. Vous pouvez résilier le bail après mise en demeure restée sans suite (loi 1989). En cas de sinistre, votre PNO peut intervenir mais avec des limites (la responsabilité du locataire reste engagée à son encontre, sa solvabilité étant un autre sujet).
Quelle PNO pour la location saisonnière (Airbnb) ?
Une PNO spécifique location courte durée est nécessaire. Les contrats classiques excluent souvent la location saisonnière. Pensez aussi à la garantie mobilier (souvent meublé), aux dégradations volontaires, et aux pertes de loyers en cas de sinistre.
Mon assurance copropriété (MRI) suffit-elle pour mon bien locatif en immeuble ?
Non. La MRI de la copropriété couvre les parties communes et la responsabilité du syndicat. Elle ne couvre pas les parties privatives de votre lot, ni votre responsabilité de propriétaire bailleur. Une PNO reste nécessaire.
Decaux Assurances
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Nous publions régulièrement des actualités de l’assurance et de l’immobilier sous forme d’articles ou de brèves classées par thématiques. Assurance Emprunteur, Dommages, Santé ou Produits.
De plus, nous essayons de participer autant que possible à des événements et expositions. D’ailleurs, nous apprécions particulièrement l’art. Certains événements culturels ont suscités notre intérêt. Nous les partageons avec vous sous la thématique Event.
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Assurance Audit énergétique
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La responsabilité civile exploitation (RCE) est inclue avec la responsabilité civile professionnelle (RC Pro). Par ailleurs, vous avez la possibilité également d’ajouter une responsabilité civile décennale (RC Décennale).
Au préalable, avant de choisir son assurance en tant qu’auditeur énergétique, il est nécessaire de s’assurer que son activité relève du conseil et ne dépasse le cadre de la Responsabilité Civile Professionnelle. Autrement, il faudra s’orienter vers une décennale si l’auditeur énergétique participe à l’acte de construire.
Enfin, sachez que si vous réalisez des audits énergétiques ou envisagez de vous lancer dans cette activité. Depuis l’arrêté du 24 novembre 2014, votre qualification pour la conduite d’audit énergétique selon la norme NF EN 16247 est obligatoire. Les auditeurs externes devront satisfaire à la norme NF X 50-091. Les organismes de formation sont accrédités par le COFRAC (Comité Français d’Accréditation).
