Les revenus issus d’un logement locatif sont imposables et soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des « revenus fonciers ».
En effet, si vous possédez un ou plusieurs investissements locatifs, vous devez déclarer les loyers que vous percevez chaque mois aux impôts. En fonction du régime fiscal choisi et de la fiscalité qui s’applique, vous devrez payer plus ou moins d’impôts.
Les régimes fiscaux proposés aux propriétaires bailleurs
Il existe actuellement 3 types de fiscalités pour déclarer vos revenus lorsque vous louez votre logement. Si votre logement est loué non-meublé, vous pouvez opter pour un régime micro-foncier ou réel. S’il est loué meublé, il faudra choisir entre le régime micro-BIC ou bien réel.
Le régime fiscal micro-foncier
Vous louez votre logement non-meublé ? Vous pouvez vous orienter vers le régime micro-foncier pour déclarer vos revenus locatifs. Tous les mois, vous déclarez les loyers que vous percevez. Un abattement de 30 % sera appliqué automatiquement lors de votre déclaration. Cela signifie que seulement 70 % de vos loyers déclarés seront imposés. Dédié aux “petits investisseurs”, le régime micro-foncier est à privilégier notamment si vous percevez des revenus locatifs inférieurs à 15 000 €/an.
Le régime réel
Le régime réel peut être choisi, peu importe si vous louez votre logement meublé ou non meublé. Comme son nom l’indique, il se calcule au réel et vous permet de déduire toutes les charges que vous pouvez avoir en rapport avec votre bien locatif. Les intérêts liés à votre prêt immobilier, votre assurance emprunteur, les frais de notaire, les travaux de réparation, les charges de copropriété, … pourront ainsi être soustraits aux loyers perçus.
Si vous avez des charges élevées ou prévoyez de gros travaux, ce régime est à favoriser, surtout si vos revenus annuels dépassent 15 000 €. Ainsi, si le montant de vos charges est supérieur aux loyers reçus, vous ne payerez pas du tout d’impôt.
Attention : vous devrez obligatoirement opter pour le régime réel si vous louez votre bien en meublé et que vos revenus locatifs sont supérieurs à 70 000 € par an. Cela excepté durant vos 2 premières années de mise en location où vous pouvez quand même choisir le régime micro-BIC.
Le régime fiscal micro-BIC
Si vous louez un bien meublé et que vous souhaitez déclarer uniquement les loyers perçus, vous pouvez opter pour le régime fiscal micro-BIC. Similaire au régime micro-foncier applicable au logement non-meublé, vous n’avez pas de charge à déduire lors de votre déclaration. Cependant, un abattement de 50 % sera appliqué, ce qui signifie que le montant de vos impôts sera calculé sur la moitié des loyers perçus.
La particularité des revenus locatifs pour un bien loué meublé
Dans le cadre d’un logement loué meublé, vous serez obligatoirement imposé au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Vous devrez, dans un premier temps, choisir entre deux statuts : le régime du loueur en meublé professionnel (LMP) ou bien celui du loueur non professionnel (LMNP). Ensuite, il vous faudra choisir votre régime fiscal : le régime réel ou le régime micro-BIC évoqué ci-dessus.
Optimiser votre rendement locatif en choisissant le bon régime fiscal
Moins vous paierez d’impôts, plus votre rentabilité locative sera optimisée. Et pour cause… Lorsque vous choisissez un bien immobilier à acquérir pour investir et le louer, vous calculez son rendement locatif. C’est ce critère qui vous permettra de déterminer si votre investissement va (ou pas) vous rapporter de l’argent. Le rendement locatif s’exprime en pourcentage et se calcule en prenant en compte plusieurs facteurs, tels que :
- le prix d’achat du bien immobilier ;
- les loyers mensuels perçus chaque année ;
- divers frais liés à l’acquisition et à son financement (frais de notaire, intérêts d’emprunt, assurance emprunteur, etc) ;
- les assurances (assurance propriétaire non occupant et loyers impayés) ;
- les honoraires de gestion locative s’il y a ;
- les charges locatives et non récupérables (frais d’entretien des parties communes, taxe sur les ordures ménagères, électricité, etc) ;
- les travaux éventuels ;
- la fiscalité (taxe foncière annuelle, impôts sur les revenus fonciers et éventuel IFI).
Soit : Calcul de la rentabilité locative nette = (loyer mensuel x 12) x 100 – charges non récupérables – taxe foncière – frais de gestion – impôts – IFI / prix d’achat du bien.
La fiscalité a ainsi un réel impact sur votre investissement. Choisir le bon régime fiscal est donc important ! Pensez également à vous renseigner sur les dispositifs immobiliers spécifiques tels que le régime Duflot, le dispositif Pinel, la loi Denormandie de 2019,… afin d’opter pour la meilleure option en fonction de votre situation et ainsi rentabiliser au maximum votre investissement !
Publié par Horiz.io le 18/10/2022
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